【案情简介】

陈某某与王某某是苏州工业园区某小区的业主，两家是楼上楼下的邻居。陈某某家住一楼，王某某家住二楼，平时两家相处融洽，但由于今年发生的此次纠纷，为两家之间的和谐邻里关系笼上了阴影。某天，住在一楼的陈某某发现家中出现渗水，经过小区物业公司排查，确认是由于排污管道漏水导致，在修理过程中发现原来该管道早在房屋建设单位建造房屋时就已破裂，如果要修复需要从楼上王某某家进入才能维修。但楼上业主王某某表示维修管道不是一两天就能完成的，需要很久的时间并且会严重影响自己与家人的日常生活，于是一直找理由推脱，一拖再拖，导致排污管道漏水的问题无法解决。为了解决管道漏水问题，避免损失进一步扩大，陈某某至苏州工业园区斜塘街道月墅社区人民调解委员会申请调解。

【调解过程】

接到申请后，苏州工业园区斜塘街道月墅社区人民调解委员会立即指派经验丰富的调解员进行调解。调解员随即与民警、物业公司工作人员至陈某某家中一同查看具体情况，现场发现陈某某家中靠近总管道的地方，天花板确实已经基本损毁，还可以看到有水珠连续滴落，漏水情况非常严重。经过现场查看，进一步证实如果要对陈某某家的排污管道漏水问题进行彻底处理，则必须至楼上王某某家中修理才可。调解员与物业公司工作人员等准备一同前往王某某家中查看，但经过多次上门敲门，王某某要么不在家，要么找理由推脱。王某某明确表示拒绝，并扬言如果破坏其家中装修，要求陈某某承担全部损失。对此，陈某某情绪也非常激动，扬言要通过其他途径进一步维权，扩大事态影响。

为防止双方矛盾进一步升级，避免陈某某损失扩大，针对双方的矛盾焦点，调解员查阅了该小区《物业管理服务协议》，协议中明确了物业公司对于管道等公共设施维护应当履行的职责。调解员随即与物业公司进行沟通，告知其在此次纠纷中应当承担的责任和义务，协调其承担部分赔偿，以便调解工作能够继续顺利推进。同时，调解员再次上门对王某某做思想工作，从法律法规、邻里和谐等方面对其进行劝说，告知其业主在房屋装修过程中，应尽量避免对管道的损害，并需要留下足够的检修口，以方便对管道等设施进行维修、维保。并且提醒王某某，如果管道不及时检修，漏水情况进一步严重很可能也会对其家中的地板等造成不良影响。到时即便不至其家中进行检修工作，其家中的装修也有可能会被破坏。经过调解员的耐心劝导，王某某的态度有所缓和，表示同意工作人员至其家中对排水管道进行检修。但同时提出疑问，称维修管道期间其与家人的日常生活受到影响该如何解决，毕竟管道漏水不是他家导致的，不应该由他承担这些损失。调解员随即与物业公司进行沟通，最终确定由物业公司与房屋建设单位共同处理此问题，但检修期间是否可以让王某某一家居住酒店，产生费用由物业公司承担还是由房屋建设单位承担还需进一步协商。

经过多方沟通协调，调解员再次联系陈某某、王某某、物业公司以及房屋建设单位组织调解。调解现场，调解员告知王某某，在特殊情况下，物业公司或者房屋建设单位对管道检查修理时业主应当配合，若检修期间对业主产生相关损失或费用可以协商相关赔偿。调解员还表示，此纠纷中，根据物业服务合同，总管道也在物业的维保范围之内，但物业公司未按合同约定定期对管道进行合理、合规的维保，因此，物业公司也应当承担部分责任；同时，根据《建设工程质量管理条例》第四十条第四款规定：在正常使用条件下，建设工程的电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。本案中，虽然争议管道已过房屋建设单位保修期限，但如若管道本身材料不合格，房屋建设单位仍需承担部分责任。此纠纷中，房屋建设单位是在建造时就未将相关责任义务履行到位，从而导致排污管道漏水，因此，房屋建设单位应当承担主要责任。经过反复协商，物业公司同意先行垫付部分维修费用，从王某某家中的总管道进行检修，同时在检修过程中，邀请鉴定人员对此问题进行责任鉴定并出具相关证明，根据专业鉴定机构的鉴定结果，由房屋建设单位承担陈某某家中房屋天花板的损坏赔偿责任，并由房屋建设单位承担王某某一家临时居住酒店的费用。陈某某和王某某均表示可以接受调解员的处理方案，最终达成一致意见。

【调解结果】

经过协商，陈某某、王某某、物业公司、房屋建设单位对调解结果表示认可，自愿达成如下调解协议：

1.由物业公司联系专业人员对排污管道漏水问题进行检修；

2.检修管道对陈某某家造成的损失由房屋建设单位承担；

3.检修期间，王某某与其家人可以居住在酒店，费用由房屋建设单位承担。

至此双方矛盾彻底解决，对调解结果均表示满意。

【案例点评】

现如今，因房屋管道漏水而引发邻里纠纷的情况越来越普遍，对和谐邻里关系造成了较为严重不良影响。处理上述纠纷，调解员通过及时耐心劝导，竭力避免争议双方经济损失扩大，之后再根据案件具体情况邀请物业公司、房屋建设单位等利害关系人共同参与调解，从根本上一揽子解决此次管道漏水的邻里纠纷，从而达到定纷止争、和谐邻里的调解效果。