贾某与谢某合同赔偿纠纷调解案例

一、  案例基本信息采集

案例类型：其他人民调解案例

矛盾纠纷受理时间：2019年4月12日

矛盾纠纷类型：合同纠纷

调解组织名称：苏州工业园区斜塘街道人民调解委员会

供稿：斜塘街道人民调解委员会  张金龙

审稿：苏州工业园区司法局基层科副科长张文娟、司法处处长李京涛、司法局副局长徐金龙

检索主题词：人民调解；房屋租赁；拆迁；合同纠纷；苏州工业园区斜塘街道人民调解委员会

二、案例正文采集

【案情简介】

2015年6月30日，谢某与贾某签订《房屋租赁合同》，约定谢某将自己名下位于苏州工业园区斜塘街道车坊普惠路10号的房屋出租给贾某，用于经营理发店。租赁期限从2015年6月30日至2016年6月30日止，年租金8万元。合同签订后，谢某依约向贾某交付了租赁房屋，贾某向谢某支付了全年租金8万元，并投入店面装饰装修费约26.5万元。合同到期后，双方按照上述约定续签三次，每次租期一年，最后一份合同约定租期至2019年6月30日。

2019年4月12日，谢某接到拆迁通知，遂向贾某提出提前解除租赁合同，并主张政府拆迁属于不可抗力，其可以提前解约，无需支付任何赔偿金；贾某则认为，谢某提前解除合同系违约行为，要求谢某退还剩余租金、赔偿房屋装饰装修费、停业损失等30余万元。双方为此争执不下，故向某街道人民调解委员会申请调解，该调委会当场受理了此案，并安排有经验的调解员调处本案。

【调解过程】

某街道调委会受理此案后，认为双方的主要争议焦点有2个：1.谢某提前解除租赁合同是否构成违约？2.谢某是否应退还贾某剩余租金、赔偿贾某装饰装修费用、停产停业损失？

关于第1个争议焦点，谢某提前解除租赁合同是否构成违约？

调解员向动迁部门详细了解了相关动迁政策和补偿标准，并仔细审查了双方签订的租赁合同，发现双方对承租房屋发生拆迁时是否可以提前解约以及补偿方案等均未作约定。调解员认为谢某提前解除合同的行为已经构成了违约，遂通过背靠背的方法，向两人分别释明。一方面，调解员告知谢某，政府拆迁不属于合同法上规定的不可抗力情形，双方租赁合同未明确约定的情况下，出租人无权以政府拆迁为由提前解除租赁合同，否则系违约行为。如果双方不能达成一致，提前解除合同，则按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》及《苏州市城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，承租人谢某在拆迁过程中可以获得装饰装修损失、搬迁补助费、过渡补助费、停产停业损失等拆迁补偿。后续承租人如果搬离不及时，可能会延缓拆迁进度，并对谢某的相关拆迁奖励金造成影响。调解员建议谢某对贾某的合理损失进行赔偿，协商解除合同。

另一方面，调解员向贾某解释，双方租赁合同仅剩余一个多月到期，如果到期后，谢某再去签订拆迁补偿协议，则贾某会比较被动，按照现行法律规定，其既不能获得任何拆迁补偿，也无法从谢某处获得任何赔偿。且拆迁公告下达后，周边人气下降，商业趋冷，建议贾某与谢某合理协商房屋装饰装修费等赔偿方案后，提前解除租赁合同，以减少自身损失。

关于第2个争议焦点，谢某是否应退还贾某剩余租金、赔偿贾某装饰装修费用、停产停业等损失？

调解员认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第1项规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。考虑到贾某装饰装修系2015年6月份发生，结合贾某提供装修票据及市场装修价格，双方同意按照贾某主张的265000元作为基数，扣除已经使用的年限，按照6个月残值计算，即33000元。剩余租金双方同意按照不足3个月计算，确定为17000元。贾某放弃停产停业等损失赔偿要求。

【调解结果】

2019年4月12日，双方共同达成调解协议并签订调解协议书，内容如下：

1.自2019年4月12日起，双方一致同意解除房屋租赁合同。

2.谢某退还贾某房屋租金17000元，并赔偿贾某装饰装修费用残值33000元，以上合计50000元，双方于2019年4月15日前结清。

3.贾某于2019年5月1日之前搬离苏州工业园区斜塘街道车坊普惠路10号出租房屋。

4.双方今后就本案再无其它纠葛。

【案例点评】

人民调解工作是法、理、情的统一。本案中，调解员对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等相关法律规定做到心中有数、融会贯通。在当事人利益诉求差距较大时，调解员秉承“依法调解、以德协商”的理念，通过“背靠背”方式，从以下三个方面入手调和：一是有法可依，降低预期；二是分析利害，趋利避害；三是灵活变通，打破僵局。最终让纠纷当事人打开心结，达成一致，真正实现了法律效果和社会效果的有机统一。