一边是长期持有的不动产资源，一边是随着人才需求“水涨船高”、需要不断优化的居住环境，如何有效盘活存量资产，让存量资产和新增投资形成良性循环，正在成为城市功能升级的“助推器”。
网下认购倍数达216.91倍，创历史新高，公众认购倍数达829.78倍，战略配售投资者也均完成全额认购……随着华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金发售工作圆满完成，苏州交出了一份“现有存量”变“优质增量”的优质答卷：苏州工业园区规模最大、运营最成熟的人才优租房社区一跃成为具有持续增长潜力的优质资源，为人才安居可持续发展探新路。
将存量的资产转化为城市发展的“活水”，作为苏州工业园区大型国企的苏州恒泰控股集团有限公司，以人才“住有宜居”的跨界探索，加速城市与人才的双向奔赴。
服务叠加资产效能升级
实现租赁项目“投融建管退”全生命周期闭环
独创“国资运营+人才安居+资本循环”三位一体模式，募集资金将用于租赁住房类基础设施项目——此次，华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金成功入市，不仅填补江苏省租赁住房领域公募REITs空白，也开创了长三角人才安居工程与资本市场深度联动的新模式。
REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的基础设施项目作为底层资产，其收益主要来源于租金利息收入和资产增值。作为江苏首单租赁住房领域公募REITs，苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金背靠优租房项目菁英公寓，长期保持90%以上的出租率。
“菁英公寓是园区规模最大、运营最成熟的人才优租房社区，运营13年来累计服务超3.4万名高知人才，2024年末出租率为93.33%，历史出租率和租金增长数据表现良好。”苏州恒泰财务总监董伟说。园区优租房定价为同地段同类产品市场租金价格的三分之二，“质价双优”的特点非常明显，不仅实现了国有资产的保值增值及对人才服务的居住保障，其稳健的收益及现金流表现也获得了资本市场的充分认可。
资产与资本的共生共赢
双向驱动打造资产精益运营新范式
菁英公寓实现全流程数字化管理，构建出租前、租中、租后的全生命周期服务闭环。以“星Future+”服务体系为核心，打造“居住+社交+成长”的新一代生活社区，提供安全、健康、舒适、配套完善、服务优质的品质居所。
“公募REITs对信息披露和透明度、监管要求都相对较高。这次能够发行公募REITs，说明开发建设和运营管理水平得到了市场认可，这也对我们接下来的精益化管理提出了新考验。”苏州恒泰战略发展部总经理陈一雷说。
肩负为区域人才提供优质居住环境的责任，苏州恒泰将持有运营的固定资产转化为流动性强的金融产品推向市场，吸引社会资本参与。回笼的资金又可投入新的项目投资与建设中，实现“投融建管退”的良性循环，同时也促进苏州恒泰不断提升和迭代自身运营管理水平。
事实上，这种迭代已经在悄然进行中。3月中旬，园区青年人才创新创业暨青年人才社区建设推进大会召开，提出要全面推进高水平青年人才集聚区建设。
作为苏州最大的租赁住房持有者与运营商，苏州恒泰三年内将完成旗下6大人才公寓品质焕新，通过微改造优化、增设青年人才实际需要的重点活动空间，重构活力生态。“公募REITs对业绩的要求，将加速我们挺进精益化管理的深水区。未来，苏州恒泰的优租房一定会从传统的‘居住载体’转型为‘居住生活体验的生态圈’。”董伟说。
一小步和一大步
国资与市场跨界协作彰显城市治理能力
全国首单绿色住房租赁中期票据、全国首单“长三角一体化+碳中和”双主题绿色公司债……近年来，苏州恒泰以一系列金融创新探索，在服务大局中找准定位，在改革创新中担当作为。此次发行全省租赁住房领域首单公募REITs，意味着公司在国资金融创新上又迈出了关键一步。
苏州恒泰这次的试水，是国资与市场跨界协作探索人才安居永续发展的一次创新，打破了单纯依赖财政投入的固有思维，开辟出一条政府引导、国资引领、市场力量广泛参与的全新路径。
“江苏首单”，意味着由苏州恒泰发起的这一模式，在一段时间内会成为一个标杆——以租赁住房为代表的资产有了退出通道，由苏州恒泰探索出的资产证券化经验可以为苏州以外城市类似资产运营提供经验；在资产筛选、风险隔离、现金流预测等核心环节积累的实操方法，更是为其他区域画出清晰的路线图。“或许我们可以打造一个共享平台，探索租赁住房资产盘活更多的可能。”苏州恒泰董事长余国华说。
国资与社会资本携手，共同回应人才安居的时代之问。从资本市场来看，这看似只是一小步——多了一款优质投融资产品；但这实则是跨越性的一大步——在苏州未来公共服务供给、资源优化配置等城市治理核心议题上，开拓出全新思路，让城市治理朝着更高效、更利民的方向大步迈进。
苏报驻园区首席记者 董捷
《苏州日报》2025年05月09日A04版
