【案情简介】

        2019年7月24日下午2点，苏州工业园区某社区居民吴某某来到社区居委会，向社区反映，自从回迁至本小区，楼上业主孙某某家的房屋就一直处于漏水状态，之前漏水轻微，影响不大就没有处理，但是近期呈严重趋势，导致吴某某位于一楼的车库因漏水受损。吴某某希望社区能帮助处理此事，经社区协调，吴某某向苏州工业园区某社区人民调解委员会提出调解申请，某社区人民调解委员会征得被申请人孙某某同意后，受理此纠纷，并指派调解经验丰富的人民调解员进行调解。

        【调解过程】

        一、现场勘查，确定漏水原因

        某社区人民调解委员会人民调解员在受理本纠纷后，第一时间联系纠纷双方约定时间进行现场勘查。勘查当天，社区人民调解员邀请了社区物业公司工作人员一同参与。一行人首先来到吴某某家车库查看受损情况，孙某某家车库一侧房顶、墙面确有明显渗漏的情况。物业工作人员通过查看房屋户型图，发现与车库房顶受损位置对应的是楼上孙某某家的卫生间，因此初步判断，认为应该是楼上孙某某家卫生间漏水才导致了车库漏水。在征得孙某某同意后，一行人来到孙某某家，物业工作人员对孙某某家室内进行了查看，现场卫生间地面无明显水渍、水龙头无明显漏水迹象，可排除用水不当和水龙头损坏导致的漏水，物业工作人员凭经验判断为浴缸处漏水。由于漏水在暗处，不能保证百分百的准确，社区人民调解员在说明情况后取得了孙某某的同意，物业工作人员随即敲开了浴缸瓷砖，果然在浴缸底部发现大量积水。至此，最终确定由于孙某某家浴缸漏水，水积压越来越多，最终渗漏至楼下吴某某家车库，导致孙某某家车库房顶、墙面受损的事实。

        二、释法说理，明确责任划分

        社区人民调解员在调解双方见证并对纠纷产生的原因确认均表示无异议后，邀请双方至该社区人民调解室进行调解，进一步明确责任，确定调解方案。申请人吴某某认为，是由于孙某某家浴缸漏水导致他家里车库受损，孙某某应当负责维修并作出相应赔偿。被申请人孙某某则认为，吴某某早就发现了漏水的情况，应该在发现时就通知他处理，而不是等漏水造成的损失更严重以后再联系他，因此吴某某也应该承担一部分责任，孙某某愿意对负责维修，但是不愿意赔偿。

        根据《物权法》第八十四条规定，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 ”第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。” 社区人民调解员认为，本案是由于孙某某家浴缸漏水导致吴某某家车库受损，但是吴某某未及时告知孙某某漏水情况对损失的扩大也有一定责任，同时考虑到吴某某的车库除房顶和墙面外，未遭受其他实质损失，为促进邻里和睦和谐，建议由孙某某负责对漏水的卫生间以及吴某某家车库天花板进行维修，吴某某不再要求孙某某赔偿损失。双方对此表示认可，并达成调解协议。

        三、及时回访，化解矛盾隐患

        在达成调解协议后1个月，社区人民调解员进行电话回访，吴某某表示孙某某在调解结束后及时联系维修人员进行了维修，但是最近一周，又出现了漏水情况。这一情况引起了社区人民调解员的重视，为避免再次引起纠纷，人民调解员联系孙某某，希望再安排维修人员进屋确认是否还有漏水点或者维修工作未做到位。后经维修人员检查发现，卫生间马桶处也存在疑似漏水情况，经询问孙某某，原来孙某某在装修时，还对卫生间内的马桶进行了改造，从而发生位移，导致漏水。社区人民调解员认为，维修人员在维修过程中，并未对其他可能漏水的地方进行检查，只是根据孙某某的描述说漏水的地方在浴缸底部，在维修时只针对浴缸底部及整体地面做了防水处理，而马桶发生位移导致的漏水并未进行及时的维修，维修人员也存在一定的疏忽，由于维修马桶位移的费用不高，希望维修人员能免费帮孙某某继续维修马桶漏水处。维修人员表示同意，社区调解员认真细致负责的工作态度，也得到了吴某某、孙某某的一致认可。

        【调解结果】

        2019年8月25日，双方共同达成调解协议并签订调解协议书，内容如下：

        被申请人孙某某负责找人对其漏水的卫生间以及申请人吴某某家的车库漏水进行维修，吴某某不再要求孙某某赔偿损失。

        【案例点评】

        本案纠纷发生地社区为拆迁较早的回迁小区，因房屋日渐陈旧，房屋漏水问题时有发生，大部分漏水在暗处，给调解工作带来了巨大的困难，在调解工程中，人民调解员要充分运用“外力”来推进调解工作。例如本案中，邀请经验丰富的物业人员一起参与调解前的勘查工作，先确定漏水原因，明确责任，顺利推进了后面调解工作。

        在日常调解中，面对楼上楼下漏水的情况，不能简单粗暴地认定是楼上住户的责任，如果楼下的住户发现了漏水情况而没有及时联系楼上进行维修，或者楼上维修需要楼下用户配合而楼下拒不配合的，楼下的住户也应承担一定责任。值得注意的是，业主在装修房屋时，常常认为房子是自己的，可以完成按照自己的意愿进行装修，但事实上，房屋装修也要以合理为限，在对房屋的格局进行变更、改造时也不能任意而为，如果由此造成安全隐患或给楼下造成诸如漏水、墙体开裂等实际损失的也需承担相应责任，并有义务将其恢复原状。

        家庭是社会的细胞，社区是社会的基础，建立和睦的邻里关系既是建设社会主义和谐社会的基本要求，又是对中华民族传统文化的继承和发扬。劝导当事人正确认识问题，妥善解决纠纷，凸显了人民调解在化解矛盾纠纷、维护社会稳定、促进社会和谐方面的独特优势和作用。