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2019年典型案例三:房某等268人与某物业公司房屋租赁合同纠纷调解案
时间: 2019-08-09 16:44:00 |来源: |浏览量:|字号:
2019-08-09 16:44:00

房某等268人与某物业公司房屋租赁合同纠纷调解案

一、案例基本信息采集

案例类型:其他人民调解案例

矛盾纠纷受理时间:20181118

矛盾纠纷类型:合同纠纷

调解组织名称:苏州工业园区人民调解委员会

供稿:苏州工业园区司法局张文娟

审稿:苏州工业园区司法局处长李京涛、副局长徐金龙

检索主题词:人民调解;房屋租赁纠纷;苏州市工业园区;群体性纠纷;提前解除合同

二、案例正文采集

【案情简介】

20097月,房某等269人(149户)分别与某物业公司签订房屋租赁合同,约定将上述业主向某置业公司购买的151套全装修商品房,作为酒店式公寓长期出租给某物业公司管理,租期为201171日至2021630日止。其中前3年租金回报为房屋总价款的6%,之后7年租金回报按照当年酒店式公寓税后利润浮动计算,税后利润总额以某物业公司委托有资质的会计事务所出具的专项审计报告作为依据。2015年底,房某等269名业主以某物业公司恶意缩减经营收益、夸大成本支出、侵占出租人权益为由向某物业公司多次交涉,并提起解约诉讼。法院对解约诉讼和其中1户返还租金诉请分别作出了生效判决,确定双方之间的合同已于20151010日解除,其余业主遂集体撤诉。某物业公司于2017110日将全部租赁房屋返还业主。

20181118日,148户业主一致向园区调解组申请调解,要求物业公司返还前期租金差额、支付后期房屋占用费。某物业公司则坚持认为,上述业主提前解除合同,造成其包括开业损失、82名长租客的解约赔偿金、公司员工的经济补偿金、某劳务派遣服务有限公司的解约补偿金等共计10474600.89元,要求业主分摊。

【调解过程】

苏州工业园区某人民调解委员受理后,高度重视,当即指派3名调解员组成临时调解组,并邀请当时案件审理法院共同参与调处,商定调解方案。调解组经逐一核对,确定涉案业主267名(共148户、涉及150套房屋),组织双方确认委托代理人。经认真听取双方陈述辩解,调解组认为双方主要有以下2个争议焦点:1.业主主张的前期租金差额、合同解除后至实际交房日的房屋占用费能否支持?2.某物业公司主张摊销的开业损失、82名长租客的解约赔偿金、公司员工的经济补偿金、某劳务派遣服务有限公司的解约补偿金如何认定?

关于第1个争议焦点,关于业主主张的前期租金差额,调解组认为,房某等众多业主与某物业公司签订同类型的10年期租赁合同,将房屋长期出租给某物业公司同意管理、经营,据此收取租金收益,双方对采用此经营模式产生的法律后果均存在信赖利益。在该经营模式下签订的租赁合同的稳定、有效履行应予以维护。双方约定浮动租金回报主要依据的税后利润总额,以某物业公司委托有资质的会计事务所出具的专项审计报告作为依据。现业主方怀疑某物业公司窜通会计事务所对账务弄虚作假,却未能提供任何证据,且苏州工业园区人民法院(2017)苏0591民初203号生效民事判决书已驳回了业主朱某的前期租金差额的诉讼请求,故调解组认为房某等该项请求不能得到支持。

关于合同解除后至实际交房日的房屋占用费,调解组认为,双方租赁合同解除后,某物业公司实际占用使用涉案房屋,应支付房屋占用使用费。在朱某的案件审理过程中,法院已启动司法鉴定程序,对房屋占用使用期间的租金回报价格进行鉴定,建议双方参照此租金回报价格及业主各自房屋面积系数折算房屋占用费。

关于第2个争议焦点,某物业公司主张摊销的开业损失、82名长租客的解约赔偿金、公司员工的经济补偿金、某劳务派遣服务有限公司的解约补偿金如何认定?

调解组认为,房某等业主主张提前解除租赁合同、返还房屋,属于违约行为,理应对给某物业公司造成的损失进行赔偿。参照(2017)苏0591民初203号生效民事判决书,法院认定某物业公司前期开业费用12866807.73元,并从朱某等主张返还房屋时间20173月至20216月计算尚未摊销返还的开业费用共计5575616.68元,法院还认定某物业公司因为房某等提前解约造成82名长租客的解约赔偿金、公司员工的经济补偿金、某劳务派遣服务有限公司的解约补偿金等损失共计10474600.89元。建议双方参照该生效判决认定金额,结合各自房屋面积系数计算各自赔偿责任。双方最终据此达成一致,结束了僵持两年的群体性租赁纠纷。

【调解结果】

20181123日,双方签订人民调解协议如下:

1.某物业公司在扣除相关开业和违约损失后,在201811月底前按照房屋面积和租金回报系数,支付房某等267人共150套房屋自20151011日至2017110日期间的房屋占用费合计1347195元。

2.上述款项履行后,双方再无其他经济纠葛。

同日,苏州工业园区某人民调解委员会组织双方当事人及时向苏州工业园区人民法院申请了司法确认,该案款项已全部按时履行到位。

【案例点评】

近年来,买受人集体长期出租商品房,交由相关公司统一管理、经营,收取租金收益的情形比较普遍。但由于房价上涨等因素,很多业主不满足租金回报,急于解约出售房屋,继而产生大量群体性房屋租赁合同纠纷,该类案件通常人数众多、标的额巨大、社会影响广泛。园区司法局指导区调解组充分运用诉调对接工作机制,有效化解群体性房屋租赁合同纠纷,维护社会和谐与稳定。一是法官参与人民调解,理清涉案当事人与购房明细。邀请原经办法官,共同组建临时调解组,指导核实当事人主体身份、所购房屋套数及面积,确保无一错漏。二是利用个案判决,集中商谈调解方案。利用法院先前生效个案判决,确定市场评估租金价格、业主租金回报系数及物业公司损失分摊明细,计算其余业主返还房屋使用费差额,促成当事人达成调解协议。三是对接园区法院,及时申请司法确认。调解协议达成当天,引导当事人至园区法院申请司法确认,赋予人民调解协议强制执行力,彻底解决上述群体性房屋租赁纠纷。(苏州工业园区司法局供稿)

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